Когда человек выбирает участок для будущего дома, он обычно смотрит на несколько вещей: цену, площадь, расстояние до города и то, насколько красиво выглядит место.
И это понятно. Хочется открыть окно утром и увидеть лес, иметь просторный двор и при этом не тратить несколько часов на дорогу до работы.
Но есть нюанс.
Участок нужно выбирать не только для того, чтобы на нем было приятно находиться. Он должен подходить для строительства дома.
Иногда недорогая земля после покупки требует дополнительных вложений в коммуникации, подъездные пути, подготовку территории или водоотведение. А участок, который сначала кажется не самым выгодным по цене, может оказаться гораздо удобнее для строительства.
Поэтому перед покупкой стоит посмотреть на землю немного шире.
Это один из самых важных моментов.
Если вы уже знаете, какой дом хотите построить, участок подобрать намного проще.
Например, для одноэтажного дома с большой террасой и навесом для автомобиля потребуется одно пространство. Для двухэтажного дома с гаражом и хозяйственными постройками — другое.
При выборе участка стоит заранее подумать:
Площадь участка сама по себе не говорит о том, насколько он удобен.
Участок может быть большим, но иметь неудобную форму. А на более компактной территории иногда удается разместить дом, парковку и все необходимое без ощущения тесноты.
Поэтому лучше выбирать не просто участок, а место для конкретного дома.
Представьте два участка одинаковой площади.
Один — почти квадратный.
Второй — длинный и узкий.
На бумаге разницы практически нет. Но при проектировании дома она может оказаться существенной.
На участке нужно учитывать не только площадь самого дома. При размещении здания и других построек необходимо соблюдать установленные для конкретной территории градостроительные и иные обязательные требования.
В частности, нужно заранее проверить минимальные отступы от границ участка, расстояния до красных линий, предельные параметры застройки, допустимую высоту и другие требования, установленные ПЗЗ и применимыми нормативными документами.
Для садовых участков, например, применяются положения СП 53.13330.2019 — актуализированной редакции СНиП 30-02-97*. При этом не стоит воспринимать распространенное правило «3 метра от забора» как универсальное для любого участка: требования зависят от назначения земли, территориальной зоны и действующих градостроительных регламентов.
Важно учитывать именно границу земельного участка, а не просто положение существующего забора. Забор соседей или прежнего владельца не обязательно установлен точно по кадастровой границе.
Кроме того, нужно смотреть не только на расстояние от дома до соседнего участка. Значение могут иметь расстояния до улицы, проезда, красных линий, соседних построек и других объектов.
Поэтому перед покупкой полезно проверить участок не только визуально, но и с точки зрения его будущей застройки.
Где будет стоять дом? Куда заедет машина? Где окажется терраса? С какой стороны будет вход? Сколько места останется после учета необходимых отступов?
Даже если участок кажется достаточно большим, это еще не означает, что на нем можно поставить дом любого размера.
Для конкретной территории важно проверить правила землепользования и застройки — ПЗЗ и установленную для участка территориальную зону.
В зависимости от конкретной территории могут действовать требования к:
Поэтому оценивать участок только по его площади неправильно.
Перед покупкой важно проверить не только «можно ли строить», но и «какой дом здесь можно построить».
Ровный участок кажется самым простым вариантом. Но небольшой уклон сам по себе не является проблемой.
Главное — понимать, с чем придется работать.
Посмотрите:
Особенно хорошо оценивать участок после сильного дождя.
В сухую погоду территория может выглядеть идеально. А после дождя становится понятно, где скапливается вода и как она движется по участку.
Это важно не только для будущего дома, но и для дорожек, парковки, газона и всего благоустройства.
Если на участке или рядом с ним постоянно стоит вода, это повод разобраться в причинах.
Возможно, территория находится в низине. Возможно, вода приходит с соседних участков. А иногда проблема связана с особенностями грунта.
Еще до начала строительства стоит понять:
куда будет уходить дождевая и талая вода?
От этого зависит, какие решения потребуются при подготовке участка и благоустройстве.
И здесь действует простое правило: чем раньше вы узнали об особенностях территории, тем проще учесть их в проекте.
Красивый участок с хорошей ценой может потерять привлекательность, если выяснится, что подключение коммуникаций потребует значительных затрат.
Поэтому заранее узнайте, что есть рядом и какие возможности подключения существуют.
В первую очередь стоит проверить:
При этом важно не ограничиваться вопросом «есть ли электричество?».
Нужно понимать, как именно будет происходить подключение и сколько это будет стоить.
Если центральных сетей нет, это тоже не означает, что участок не подходит для строительства. Просто инженерные системы придется организовать другим способом.
Главное — знать об этом до покупки, а не после.
Еще один важный момент, который не всегда заметен при обычном осмотре, — ограничения использования территории.
Стоит проверить, не попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и нет ли других ограничений.
Например, значение могут иметь:
Особенно важно обратить внимание на линии электропередачи, газопроводы, крупные инженерные коммуникации и водоемы, расположенные рядом с участком.
То, что участок физически выглядит свободным, еще не означает, что вся его площадь доступна для строительства.
Подъездные пути лучше проверить лично.
Причем желательно приехать не только в солнечную погоду.
Для строительства хороший подъезд особенно важен: на участок должны попасть техника, материалы и рабочие.
Но и после окончания строительства дорога останется частью вашей повседневной жизни.
Поэтому стоит подумать, насколько удобно будет ездить здесь каждый день — летом, осенью и зимой.
Еще до сделки нужно убедиться, что с участком все в порядке не только визуально.
Важно проверить:
Запросить и изучить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и другие документы, позволяющие оценить градостроительные ограничения применительно к конкретной территории.
И еще один важный момент: если заборы на местности стоят давно, не стоит автоматически считать их положение юридической границей.
Ориентироваться нужно на установленные границы земельного участка и сведения ЕГРН.
Если есть сомнения, лучше разобраться с ними до покупки.
Потому что исправить ошибку после сделки обычно сложнее и дороже.
Допустим, есть два участка.
Первый стоит дешевле.
Второй — дороже, но к нему уже удобно подъехать, есть возможность подключения коммуникаций, а форма и рельеф позволяют без сложных решений разместить нужный дом.
На этапе покупки первый вариант кажется выгоднее.
Но строительство — это не только цена земли.
К стоимости участка могут добавиться:
В результате разница в цене может оказаться совсем не такой, какой была на момент покупки.
Поэтому правильнее считать не стоимость участка, а общий бюджет будущего дома.
Это даже удобнее.
Не обязательно искать идеальный участок под готовый проект.
Можно сделать наоборот: взять характеристики конкретной земли и подобрать дом, который будет максимально эффективно использовать ее возможности.
Специалисты учитывают размеры и форму участка, рельеф, расположение коммуникаций и другие особенности территории.
В результате дом становится частью участка, а не просто объектом, который пришлось «втиснуть» между его границами.
У хорошего участка нет универсальных характеристик.
Кому-то важнее близость к городу. Кому-то — лес за окном. Для кого-то на первом месте большая территория и просторный двор.
Но независимо от приоритетов перед покупкой стоит ответить на несколько вопросов:
Если на эти вопросы есть понятные ответы, выбор участка становится гораздо спокойнее.
Покупка земли — это не отдельное решение от строительства дома. От характеристик участка во многом зависит то, каким будет будущий дом, где он расположится, какие инженерные решения потребуются и сколько в итоге будет стоить строительство.
Поэтому участок лучше оценивать до покупки в связке с будущим домом.
В ДОМТАТ мы считаем, что дом начинается не со стен, а с правильных решений. Если заранее оценить форму и размеры участка, рельеф, ограничения, возможные отступы, коммуникации и расположение будущего дома, многие проблемы можно решить еще до начала строительства.
Выбирайте участок не только глазами. Сначала убедитесь, что на нем можно построить дом, который вы действительно хотите.
ДОМТАТ строит дома в Закамье Республики Татарстан. Посмотрите типовые проекты домов, чтобы сопоставить их размеры и планировки с возможностями вашего участка.
